Zmiany lokatorskie – z deweloperem czy z najętą do wykończenia firmą remontową?

Mieszkanie deweloperskie gotowe pod przeprowadzenie usługi wykończenia pod klucz można porównać do diamentu, który czeka na oszlifowanie, wtedy to dopiero wydobędzie się wszystkie jego walory, firma deweloperska oddaje użytkownikowi mieszkania wnętrza z pełną, zgodną z polskimi normami substancją budowlaną, od detali stricte budowlanych po instalacyjne, jednak w sferze funkcjonalnej jest to tylko propozycja architekta zatrudnionego przez firmę deweloperską, a to w materii układu pomieszczeń czy instalacji elektrycznej albo hydraulicznej w wypadku łazienki.
Zważyć trzeba, że propozycja dewelopera nie zawsze licuje z oczekiwaniami odbiorcy usługi remontowej pragnącego bądź co bądź ciężko zarobione pieniążki zainwestować tak, aby zaowocowało to użytkowaniem eleganckiej i funkcjonalnej przestrzeni mieszkalnej.
Projekt aranżacji i wykończenia pod klucz przygotowany przez projektanta wnętrz czy też własna koncepcja urządzenia mieszkania często generuje konieczność przeprowadzenia zmian, czy to w układzie pomieszczeń, czy w instalacji oświetleniowej, gniazd elektrycznych, przyłączy hydraulicznych w łazience względem koncepcji jej wykończenia, przestawiania grzejników, niekiedy w ogóle zmienia się funkcję wnętrz, np. przy przenoszeniu kuchni, i w tymże aspekcie pojawiają się dwa czynniki; koszt usługi oraz druga istotna kwestia, tj. potencjalna utrata gwarancji deweloperskiej na dany rodzaj instalacji w wyniku przeprowadzenia zmian przez najętą do wykończenia mieszkania pod klucz firmę remontową.
Oczywiście obsługa gwarancyjna na dany modyfikowany detal instalacyjny przechodzi wówczas na wykonawcę dokonującego ingerencji w instalację, lecz nie każdy odbiorca usługi remontowej jest na tyle zapobiegliwy, zatrudniając niekiedy do wykończenia wnętrz np. firmę bez umowy, bez referencji, ubezpieczenia OC, nie daj pana „Zenka” pracującego „na czarno” (bez zarejestrowanej dział. gosp.), uff, bo wykonawca był tani, a wtedy z wyegzekwowaniem naprawy ewentualnej usterki może być różnie, nie wspominając, że zatrudniając wykonawcę bez prowadzonej działalności gospodarczej, to odbiorca usługi, prawnie może ponosić odpowiedzialność za potencjalny wypadek takiego wykonawcy, który miałby miejsce we wnętrzu remontowanego mieszkania.

Czy jest sposób na uniknięcie utraty gwarancji deweloperskiej?

• Naturalnie że tak, a to odpuszczając sobie wszelkie zmiany wykonywane przez najętą do prac wykończeniowych firmę, co jednak w realizacjach w Poznaniu usługi wykończenia mieszkań pod klucz jest rzadkością, przyjmijmy zatem konieczność wykonania większych lub mniejszych zmian.
• Otóż aby nie utracić tejże gwarancji, to firma dewelopera musi dokonać wszelkich zmian w lokalu mieszkalnym poddanemu remontowi i wykończeniu wnętrz, jakkolwiek uwaga, nie zawsze będzie to możliwe, muszą tutaj zaistnieć czynniki dające w ogóle taką możliwość, po pierwsze owa chęć dokonania zmian lokatorskich musi zostać zgłoszona z wystarczającym wyprzedzeniem czasowym, tak aby to już w trakcie zbrojenia wnętrz mieszkania w instalacje, stawiania ścianek działowych, deweloper przetworzył / przekazał odpowiednie wytyczne swoim wykonawcom budowlanym, firmom instalacyjnym, gdyż jeśli budowa jest już ukończona, owych wykonawców logistycznie rzecz biorąc deweloper raczej już nie ściągnie dla przeprowadzenia modyfikacji w mieszkaniu, a jeśli już tak, to będzie to konkretnie dodatkowy koszt usługi.
• Drugim decydującym czynnikiem będzie „dobra wola” dewelopera wyrażona np. w umowie sprzedażowej, że w ogóle jest możliwość zlecenia deweloperowi dokonania zmian lokatorskich w mieszkaniu, co przecież nie jest takie oczywiste, nie każdy deweloper będzie miał taką opcję w swojej ofercie.

Kwestia kosztów.

• Zlecenie dokonania zmian lokatorskich w remontowanym mieszkaniu pod klucz; instalacji elektrycznej, hydraulicznej, c.o., przestawiania ścian działowych, jeśli owe modyfikacje będą przeprowadzone na etapie, gdy lokal nie jest jeszcze uzbrojony w instalacje, nie są jeszcze postawione ścianki działowe, nie jest wylany jastrych, naturą rzeczy będzie miało przyjaźniejszy dla odbiorcy usługi remontowej wymiar kosztów, niż gdyby zlecił to najętej do wykończenia pod klucz firmie wykonawczej, gdyż oznaczałoby to dublowanie wielu już wykonanych czynności, demontaże, rozbiórki np. ścian działowych, wynoszenie i utylizację gruzu, tego typu zmiany generują wyraźnie wyższe koszta w opozycji do sytuacji, gdy wszelkie zmiany przeprowadzane byłyby na etapie uzbrajania mieszkania, tyleż, jeśli zmian lokatorskich dokona deweloper, też w już uzbrojonym lokalu, koszta będą porównywalne, tyle że oczywistą dla inwestora korzyścią jest zachowanie pełnej gwarancji dewelopera na każdy element substancji lokalu mieszkalnego.

Logistyka, terminy, odpowiedzialność.

• Jednym z aspektów udanego remontu i wykończenia pod klucz jest czas realizacji przedsięwzięcia, jeśli dla właściciela mieszkania każdy dzień się liczy, gdyż np. mieszka w wynajętym lokalu, dokonanie co większych zmian w lokalu wygeneruje dodatkowy tydzień lub i dwa na przeprowadzenie owych zmian, a to zależenie od ich zakresu, inaczej sprawa będzie się miała, gdy firma remontowa dostaje zlecenie typowego / standardowego wykończenia wnętrz, bo ewentualne zmiany lokatorskie już są za nami, w odpowiednim czasie przeprowadził je deweloper.
• Generalnie rzecz biorąc, każdy w takiej sytuacji jest kontent, odbiorca usługi, bo ma zapewnioną obsługę gwarancyjną od dewelopera, poznańska firma remontowa, bo nie odpowiada za naruszoną choć w niewielkim zakresie instalację, a przecież i wykonawcy dewelopera mogli się dopuścić niejednej fuszerki, która to dopiero podczas użytkowania mieszkania wyjdzie na jaw, ale wtedy, skoro to najęty do wykończenia pod klucz wykonawca przeprowadził zmiany, deweloper co naturalne, „umywa ręce” od ewentualnego problemu, i choć ma ku temu podstawy, to „na dwoje babka wróżyła”, otóż deweloper często nagina przepisy na swoją korzyść czy pomija elementarną uczciwość, kiedy to zdarzy się wypadek, że np. rozszczelnieniu ulegnie złączka instalacji hydraulicznej, c.o. w miejscu, w którym w ogóle nie miała ingerencja najętej do wykończenia wnętrz firmy wykonawczej, w takich wrażliwych przypadkach ważna będzie dokumentacja prac ujęta w umowie wykonawczej odbiorca usługi / firma remontowa oraz fachowa ekspertyza niezależnego rzeczoznawcy z wykorzystaniem specjalistycznego sprzętu diagnostycznego, np. kamery termowizyjnej, nota bene usługi nie taniej.
• Reasumując, inwestor może się niekiedy znaleźć między „młotem a kowadłem”, bo przecież w spornych sytuacjach firma remontowa, jeśli wie, że nie narobiła szkód na danym odcinku, to będzie się broniła, bo ma do tego prawo, deweloper zaś może chcieć odepchnąć od siebie problem, bo tak mu łatwiej, sprawa usunięcia ewentualnie powstałej usterki może się przeciągać w czasie, zatem jeśli jest tylko taka sposobność, bo dla wszystkich wyjdzie to „na zdrowie”, a sprawa ewentualnych usterek zawsze będzie klarowna w kontekście odpowiedzialności, idealnie, jeśli na zlecenie właściciela mieszkania wszelkich zmian deweloperskich dokonuje deweloper.

Skorzystaj z innych inspirujących porad:

Jak poprawić proporcje nieproporcjonalnego wnętrza?

Drzwi w nowym mieszkaniu – przylgowe, ukryte, a może kasetowe?

Jakim materiałem wykończyć podłogę balkonu, tarasu?

Wycena wykończenia mieszkania / umowa on line a weryfikacja prac na miejscu.

Opracowanie i publikacja: Wojciech Gośliński

Poznań, 08.02.2021