Wycena wykończenia mieszkania / umowa online a weryfikacja prac na miejscu.

W dobie przeprowadzania mnóstwa transakcji, zawierania umów dotyczących szerokiego spektrum spraw na odległość, tj. za pośrednictwem korespondencji e-mail, z powodzeniem wykorzystuje się ten instrument również do zawierania umów na wykończenie mieszkania pod klucz, to nie tylko sytuacja epidemiczna w kraju spowodowała wyraźne zintensyfikowanie tego typu działań, otóż w wielu przypadkach inwestor rezerwuje prace remontowo wykończeniowe, gdy budynek jest jeszcze w trakcie budowy, toteż nie ma jak dokonać oględzin nieistniejącego przecież lokalu.
Dla obu stron umowy, tj. odbiorcy usługi remontowej oraz firmy wykonawczej, metoda załatwienia wszelkich formalności online jest często zatem jedyną możliwością, jest jednocześnie bardzo wygodną, bezpieczną i w pełni efektywną dla omówienia i doprecyzowania wszelkich parametrów wykonawczych, aranżacyjnych, finansowych czy logistycznych, jakkolwiek przedłożony inwestorowi kosztorys ofertowy oraz zapis w umowie wykonawczej zawiera określenie tyczące się wycenionych i potem zakontraktowanych prac wykończeniowych, jako prac wycenionych na podstawie informacji udostępnionych przez odbiorcę usługi, takich jak rzut mieszkania, rozpiska prac do wykonania / koncepcja wykończenia czy ewentualnie projekt wykonawczy opracowany przez firmę projektową, nie zaś na podstawie oględzin mieszkania na miejscu.

Cóż z tego wynika?

• Oznacza to potencjalną ewentualność, właśnie po weryfikacji na żywo w mieszkaniu, zakontraktowanych prac wykończenia wnętrz, że okażą się konieczne do wykonania roboty, których ani inwestor ani wykonawca nie mogli z góry przewidzieć.
• Pomimo, że standard mieszkania deweloperskiego w sferze substancji budowlanej jest znany każdej firmie remontowej od wykończeń wnętrz mieszkań pod klucz, toteż wycena podstawowych robót po weryfikacji na miejscu na pewno się nie zmieni, niemniej jednak istnieje kilka elementów, których ani rzut mieszkania, ani nawet projekt wykonawczy opracowany przez projektanta wnętrz nie zilustruje, a które mogą wygenerować konieczność wyceny i wykonania prac niezakontraktowanych.

Z czym zatem powinien się liczyć przyszły właściciel mieszkania pod klucz?

Instalacja hydrauliczna w łazience.

• Można przyjąć, że mniej więcej połowa firm deweloperskich z Poznania oddaje klientowi łazienkę do wykończenia w taki sposób, że rurki z instalacją hydrauliczną są poprowadzone natynkowo, czyli nie są schowanie w ścianę, mówimy tu o podejściach dla umywalki, prysznica czy pralki, a zdarza się, że instalacja kanalizacyjna, tj. odpływowa w ogóle nie jest rozprowadzona pod media znajdujące się w łazience.
• Deweloper, który nie wkuwa instalacji hydraulicznej w ściany, pewnie informuje o tym w swojej broszurze / ofercie, z reguły gdzieś tam „drobnym druczkiem”, lecz większość jego klientów to przecież laicy w materii wykończeniowo – budowlanej, trudno zatem aby wiedzieli, że mają poinformować potencjalną firmę remontową, której chcą zlecić wykończenie mieszkania pod klucz, aby ta wyceniła wkuwanie instalacji hydraulicznej w ściany.
• Okoliczność zaś, choć rzadka, nie rozprowadzenia przez dewelopera instalacji odpływowej, jest dość nierozumna wręcz, gdyż powinno się ją rozprowadzać przed wylaniem jastrychu, tj. posadzki, wykonywanie bruzd w nowej posadzce dla rozprowadzenia instalacji kanalizacyjnej powoduje naruszenie monolitu, tj. zwartości posadzki, w rezultacie jej potencjalne osłabienie.
• Pragmatyczny odbiorca usługi przesyłając dokumenty do wyceny firmie remontowej, dobrze aby uzupełnił je o fotografie wnętrza łazienki, wówczas punkt w umowie dotyczący ewentualnej konieczności chowania instalacji hydraulicznej w ściany ma z głowy, wycena na odległość będzie w tejże opcji adekwatna, i nie spowoduje zwyżki kosztu usługi po oględzinach mieszkania na miejscu.

Otwory drzwiowe.

• Uff, tu niekiedy może być „zgrzyt”, otóż jeśli inwestor nie zgłosił do wyceny montażu drzwi wewnętrznych, otrzymująca takie informacje firma remontowa nie musi „zająć się” kwestią otworów drzwiowych definiujących montaż drzwi i końcowy efekt estetyczny, a należy się uwrażliwić, że architekt projektujący układ wnętrz mieszkania dla dewelopera, do omylnych nie należy, w niektórych przypadkach odnosi się wręcz wrażenie jakby projektował „jak leci”.
• Chodzi mianowicie o węgarek / węgarki, czyli krótkie fragmenty ścian, na których ma się opierać ościeżnica regulowana, częstą przypadłością zaprojektowanych i wykonanych otworów drzwiowych jest to, że owe węgarki są na tyle krótkie albo jeden z nich, że opaski ościeżnicy po jej zamontowaniu niemalże dotykają ściany poprzecznej do ściany z otworem drzwiowym, a bywa, że muszą być nawet nieco przycięte, co wygląda wtedy fatalnie, ale już sam fakt niemalże stykania się opaski ościeżnicy ze ścianą do estetycznego detalu w mieszkaniu należeć nie będzie, dzieje się tak dlatego, że otwory drzwiowe przygotowane są pod drzwi dla skrzydła drzwiowego 82 cm, są to drzwi „osiemdziesiątki”.
• Rozwiązaniem aby uniknąć problemu jest zlecenie najętej do wykończenia firmie remontowej zwężenia otworu drzwiowego o 10 cm i zamówienie drzwi o 10 cm węższych, zamiast „osiemdziesiątek”, po prostu „siedemdziesiątki”, też w pełni funkcjonalne, oznacza to przed robotami wykończenia wnętrz poszerzenie jednego lub dwóch węgarków, opaska ościeżnicy nie tylko, że na pewno się zmieści, nie daj, nie będzie musiała być przycinana, zarazem zniknie nieestetyczny efekt „wciśnięcia” drzwi z ościeżnicą jakby „na siłę”, w zbyt wąską przestrzeń ściany z otworem drzwiowym.

Sufity podwieszane g-k a zbrojenie ich łączeń.

• Jaki tutaj może zaistnieć problem, tj. praca konieczna do wykonania a niezakontraktowana, bo wyceniona bez oględzin mieszkania?
• Sprawa dotyczy głównie sufitów piętra domu jednorodzinnego, zwykle w zabudowie szeregowej/bliźniaczej, a konkretnie zbrojenia łączeń sufitu g-k z litym tynkiem na ścianach, otóż część firm deweloperskich nie wiedzieć czemu, nie wykonuje owego zbrojenia albo wykonuje go dość niedbale, czyli zwykłą taśmą antyrysową stosowaną do zbrojenia łączeń płaskich płyta g-k / płyta g-k, tymczasem narożnik płyta g-k / lity tynk, z uwagi na odmienną charakterystykę techniczną płyty g-k oraz litego tynku, wymaga uzbrojenia tworzywem wysokiej jakości, sprawdzona przez wiele firm remontowych z Poznania jest taśma Tuff-tape, zbudowana z bardzo mocnego tworzywa syntetycznego, mocuje się ją za pomocą gipsu szpachlowego, oczywiście przed wykonaniem gładzi gipsowych.
• Odbiorca usługi może być zażenowany, dlaczegóż musi dodatkowo płacić za detal, który powinien być wykonany w ramach wykonania sufitów podwieszanych przez firmę stawiającą budynek, przygotowującą stan deweloperski gotowy dla wykończenia pod klucz, trudno orzec co jest tego przyczyną, bo taśma Tuff-tape nie jest jakimś niszowym czy drogim produktem, ale prawdopodobnie chodzi o minimalizowanie kosztów wytworzenia stanu deweloperskiego w każdym możliwym detalu.

Ciepła woda w kranie na piętrze mieszkania dwupoziomowego w budynku jednorodzinnym nie od razu, o cóż tutaj chodzi?

• Okoliczność maksymalizowania oszczędności firmy deweloperskiej w każdym niekiedy calu powoduje, że nie rzadko oferuje się klientowi można śmiało rzec, dysfunkcję w sferze użytkowania ciepłej wody, otóż jeśli przykładowo ujęcia ciepłej wody w łazience na piętrze oddalone są od kotła przygotowującego ciepłą wodę o 6, 8 i więcej metrów, wówczas instalacja wodna bezwzględnie powinna działać w oparciu o zasobnik wody stojący pod kotłem, tylko dzięki tejże opcji można zamontować pompkę cyrkulacyjną działającą cały dzień (w cyklach), podaje ona trzecią rurką ciepłą wodę w pobliże wszystkich ujęć z ciepłą wodą.
• Brak zasobnika i pompki cyrkulacyjnej w układzie; kocioł i oddalona od niego z 6-8 i więcej metrów bateria zlewu/prysznica powoduje, że zanim po otwarciu kranu popłynie z niego ciepła woda, może upłynąć ładne kilkadziesiąt sekund, dysfunkcja zatem w materii użytkowania łazienki na piętrze jest oczywista.
• Ewentualna modyfikacja instalacji hydraulicznej dla jej usprawnienia, co dotyczy montażu zasobnika, pompki, przeprowadzenia trzeciej rurki w pobliże wszystkich ujęć z ciepłą wodą, a to przed pracami wykończenia wnętrz, gdy wszystkie instalacje są już rozprowadzone, zatynkowane, zalane posadzką, może się okazać wyjątkowo kosztowna, kto wie czy modyfikacja nie będzie droższa o 400-500% od wariantu, gdy taką instalację wykonuje się pierwotnie, tj. gdy budynek jest w stanie surowym, bez tynków i posadzek.
• Warto zatem przed kupnem mieszkania dwupoziomowego wypytać dewelopera jaki typ instalacji hydraulicznej oferuje, czy jest w planie kocioł z zasobnikiem + pompka cyrkulacyjna, tymczasem rozczarowań w tej materii odbiorców usługi remontowej jest bez liku, o tyle wtedy kłopot, że zaplanowany budżet remontowy na wykończenie mieszkania pod klucz nie jest z gumy, nie rozciągnie się.

Zajrzyj także do innych interesujących publikacji:

Jakim materiałem wykończyć podłogę balkonu, tarasu?

Wsparcie projektanta, firmy remontowej – aspekt logistyczny, techniczny.

Usuwanie ściany działowej w mieszkaniu deweloperskim – o czym odbiorca usługi powinien wiedzieć?

Naprawa, renowacja starych, niestabilnych tynków, likwidacja zarysowań, pęknięć.

Opracował i opublikował: Wojciech Gośliński

Poznań, 25.04.2021