Remont mieszkania w bloku z wielkiej płyty w aspekcie trafnej inwestycji.

Biorąc pod uwagę technologię budowlaną, stan techniczny mieszkania, remont remontowi nie równy, sfera logistyczna, kosztu usługi i materiałów, i też inne, co delikatniejsze kwestie, o których poniżej, porównując mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, które nie przeszło generalnej, profesjonalnej renowacji i nowe, deweloperskie, to dwa różne światy w materii ich remontu ich wnętrz oraz usługi wykończenia pod klucz.

Z czym powinien się liczyć inwestujący w mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

• Stan techniczny to najwrażliwszy punkt, definiuje ogólne koszta remontu i wykończenia mieszkania pod klucz, w lokalu ze starą instalacją elektryczną, hydrauliczną, gazową, grzejnikami, z datą wykonania z 30 i więcej lat temu, są to pierwsze istotne pozycje w kosztorysie wykonawczym, biorąc zaś pod uwagę technologię wielkiej płyty w połączeniu z „radosnym”, czyli pozbawionym etosu czy też zdrowego rozsądku tworzeniem substancji budowlanej w ówczesnym irracjonalnym systemie politycznym, należy się liczyć z fatalną jakością w wymiarze estetycznym posadzek, sufitów i ścian, są to następne elementy konieczne do naprawy / remontu, jeśli oczywiście mowa o przygotowaniu wnętrz mieszkania według współczesnych standardów jakościowych, w efekcie też estetycznych.
• Naturalnym przy generalnej metamorfozie z „brzydkiego kaczątka” w „pięknego łabędzia”, będzie demontaż stalowych ościeżnic drzwiowych, drzwi wejściowych, pewnie i stolarki okiennej i parapetów jeśli ostatnie 30 lat nie były wymieniane, do tego momentu są to tego rodzaju prace, którymi firma remontowa, specjalista od projektowania wnętrz i odbiorca usługi wykończenia mieszkania pod klucz nie będą zaabsorbowani w wypadku przygotowania pod zamieszkanie lokalu nowego, w niedawno co postawionym budynku.
• Inaczej rzec ujmując, inwestujący w mieszkanie w bloku mocniej musi się trzymać za portfel niż w przypadku standardowego wykańczania tzw. deweloperki, to koszta wyższe przynajmniej dwukrotnie, jakkolwiek na drugim biegunie stoi cena rynkowa takiego lokalu, która oczywiście musi być niższa niż nowo powstałego, toteż kluczowe dla opłacalności inwestycji może się okazać zestawienie obu składników, czyli kosztu prac / materiałów oraz zakupu lokalu mieszkalnego.
• Niemniej jednak generalna i porządna renowacja całej substancji lokalu w wielkiej płycie raczej się nigdy nie zwróci, to inwestycja wyłącznie pod siebie, kiedy to na dłużej zamierzamy tutaj pomieszkiwać.
• Podczas remontu i wykończenia lokalu w wielkiej płycie należy się liczyć też z innymi, powiedzmy to „kwiatkami”, administratorzy tejże wielkiej płyty, pracownicy od szczebla zarządzania po techniczny w spółdzielniach mieszkaniowych, jako reliktów / skansenów przeszłości, sprawę uogólniając, raczej nie dostali swoich posad za wyjątkowy profesjonalizm w swoich branżach i przenikliwość, czego nie rzadko doświadczają zarówno inwestujący w lokal w bloku i też firmy remontowe, nadinterpretacja przepisów budowlanych czy też własnych uprawnień po stronie pracowników spółdzielni niekiedy są przyczynkiem wywoływania konfliktu na linii spółdzielnia / inwestor, a w czym rzecz?

Może pojawić się tutaj kilka elementów:

• Niewymienianie serwisowe przez spółdzielnię zaworów wody, skutek: przy ich zamknięciu, bo właśnie prace remontowe ruszyły, następuje ich uszkodzenie i przeciekanie, gdyż twarda poznańska woda i kamień zrobiły swoje, a pretensje do kogo, no do właściciela mieszkania, firmy wykonawczej, że zostały zamknięte zawory, a to do czego one służą?
• Zlecanie przez spółdzielnię sprawdzania szczelności instalacji gazowej najtańszej możliwej firmie na rynku to niestety powtarzająca się okoliczność, skutek, to często niemała konsternacja inwestora i też nieplanowane, dodatkowe koszta renowacji, kiedy to instalator gazowy z najętej przez odbiorcę usługi firmy remontowej stwierdza np. więcej niż jeden przeciek gazu, co jest oczywistym skandalem, a właściwie nadaje się do prokuratury, jakkolwiek przeglądy wykonywane są co 12 m-cy, tylko przez kogo?
• Wyburzanie ściany działowej, tu wg prawa budowlanego jest to przepierzenie, usunięcie ściany działowej nie wymaga żadnych pozwoleń, oby się tylko inwestor nie zapytał o zgodę na wyburzenie „działówki” w spółdzielni, bo może dostać reprymendę pana „fachowca” od spraw technicznych, niemniej projektant wnętrz czy firma wykonawcza są od tego, aby odbiorcę usługi wykończenia pod klucz odpowiednio poprowadzić.
• Wymiana grzejników na nowe płytowe i we wnętrzu łazienki na drabinkowy, uff, tutaj co spółdzielnia to inne wewnętrzne uregulowania, należy tą kwestię zamknąć oficjalną korespondencją ze spółdzielnią, zgłosić należy, że wymieniane będą grzejniki, zamówić odczyt starych podzielników ciepła i montaż na nowych grzejnikach, dowiedzieć się też trzeba jaką technologię modyfikacji instalacji c.o. „wielmożna” spółdzielnia akceptuje; np. spawanie czy zaciski Gebo, instalację alupex czy też miedzianą (tu, spawaną czy zaciskową), czy można zakładać zawory zwrotne przy grzejniku (to ostanie jest całkowicie irracjonalne, tj. wbrew logice w sferze bezpieczeństwa).
• Problem z efektywną wentylacją wnętrza łazienki czy kuchni to niestety standard w mieszkaniach w blokach, szczególnie w wysokościowcach, kanał wentylacyjny niestety obsługuje wszystkie łazienki czy kuchnie w jednym pionie, zapomnijmy o zamontowaniu wentylatora wymuszającego obieg, przy pierwszym przeglądzie substancji technicznej mieszkania otrzymamy wezwanie do usunięcia wentylatora, co jest akurat w pełni zgodnie ze zdrowym rozsądkiem i też przepisami.
• Wymiana drzwi wejściowych to często decyzja odbiorcy usługi remontowej o wersji otwieranej na klatkę schodową, taka opcja ma wymiar ergonomiczny, gdyż skrzydło drzwi przy otwieraniu nie zachodzi na korytarz, w efekcie jest konkretnie więcej miejsca do poruszania się, ale wedle przepisów p. poż. drzwi wejściowe powinny się otwierać do wnętrza mieszkania, zresztą z taką wersją drzwi budowane są wszystkie nowe budynki mieszkalne gotowe dla usługi wykończenia pod klucz, warto zatem zrobić rozeznanie, czy czasem przepis p. poż. nie objął przypadkiem budynku, w którym znajduje się nasze remontowane mieszkanie.
• Ponadto należy się liczyć z istotną okolicznością, że praca młotów udarowych, bruzdownic, otwornic i innych elektro-urządzeń potrzebnych przy usuwaniu płytek, parkietu, ościeżnic czy wykonywaniu instalacji elektrycznej, hydraulicznej, w żelbecie niesie się dźwiękiem np. z 10 piętra aż do parteru, generalny remont w wielkiej płycie jest bardzo uciążliwy praktycznie dla wszystkich mieszkańców budynku, niepoinformowanie przed rozpoczęciem prac w gablocie, w formie „przepraszamy za niedogodności związane z remontem naszego mieszkania” to niemalże pewnik, że przyjaciół to wśród sąsiadów nie będziemy mieli, prędzej wrogów, a że złośliwość, skłonność do konfabulacji i też zawiść ludzka, co smutne, nie zna granic, spodziewać można się niemalże wszystkiego, nawet doniesienia do nadzoru budowlanego i wstrzymania prac do wyjaśnienia przez nadzór zgłoszonej sprawy.
• Prócz hałasu przy pracach demontażowych, drugi drażliwy element to porządek, odbiorca usługi wykończenia wnętrz musi koniecznie omówić sprawę zachowania czystości przez najętą firmę remontową, dotyczy to bieżącego sprzątania korytarzy czy klatki schodowej, windy, które zabrudzą się i zakurzą przy „urzędowaniu” pracowników z gruzem, materiałami budowlanymi.
• Ostatnia kwestia tycząca się wspólnoty mieszkaniowej i dobrego poniekąd sąsiedztwa to bezwzględne przestrzeganie wyznaczonych godzin dla uciążliwych, hałaśliwych prac, to nie firma remontowa, a właściciel mieszkania dostanie po uszach, jeśli np. po godzinie 18 ktoś użyje wiertarki udarowej, a w sobotę pewnie po 15-tej.

Wielka płyta, czy zatem to dobra inwestycja, otóż jest to względne, faktem jest, że część tych mieszkań, o dziwo, ma lepszy układ wnętrz niż obecnie postawione przez poznańskie firmy deweloperskie, jednak pomijając kwestię ergonomiczną, i w przypadku wielkiej płyty, fatalną estetyczną i techniczną, beton nie jest generalnie zdrowy, ściany praktycznie nie oddychają, jak ma to miejsce w technologii tradycyjnej budownictwa mieszkaniowego, obecność w niektórych elementach substancji budowlanej rakotwórczych; azbestu czy subitu jest wysoce prawdopodobne, jakkolwiek subitu (używanego do klejenia parkietu) można się pozbyć podczas remontu wnętrz mieszkania pod klucz.
Zarazem jednak jest też pod znakiem zapytania trwałość tychże „genialnych betonowych budowli” w kontekście długoletniej inwestycji, otóż wg założeń projektowych i technologicznych największe osiedle w Poznaniu, tj. Piastowskie, już kilka ładnych lat temu miało być zburzone, także wielka płyta oczywiście nadal stoi, niemniej uwaga, „do czasu”, znamiennym dla „tymczasowości” tej „dziwnej” i zarzuconej już przed laty technologii budowlanej jest fakt, że wiele budynków miało z góry opracowane miejsca umieszczania materiałów wybuchowych dla ich potencjalnie w niedalekiej przyszłości rozbiórki!
Bardziej rozsądne wydaje się zainwestowanie w mieszkanie w obrębie budynku postawionego technologią tradycyjną, tj. klasycznego murowania ścian (czerwoną cegłą, najzdrowszą), do tej kategorii należą wszystkie budynki mieszkalne powstałe przed II W. Św., ale też te wzniesione w latach 50, 60-tych ubiegłego wieku, budynki około stuletnie, secesyjne, których w Poznaniu uchowało się trochę, to przestrzeń, wysokie wnętrza, kunszt, pasja i inwencja twórcza architekta i też budowlańca, tego rodzaju budynki, często niejako perełki architektoniczne z duszą, właściwie i bieżąco konserwowane postoją naprawdę wiele lat, kiedy to „wielka płyta” będzie już tylko wspomnieniem starszych ludzi, a później zapiskiem historycznym.

Zajrzyj też do innych publikacji:

Efekt surowości, spatynowania, postarzenia jako stylistyka wykończenia wnętrz o awangardowej nucie.

Stylowy minimalizm czy styl minimalistyczny?

Światło w wymiarze zaawansowanej technologii jako efektywny aktor każdej aranżacji.

Jak optycznie obniżyć zbyt wysokie wnętrze?

Autor artykułu: Wojciech Gośliński

Poznań, 06.10.2020